O decizie aparent simplă de a mări spațiul util din locuință prin închiderea sau unirea balconului cu sufrageria poate transforma radical obligațiile fiscale ale proprietarilor de apartamente. Din data de 25 august 2026, orice balcon închis fără documente legale poate atrage o majorare cu 100% a impozitelor locale, dublând practic taxa pe întregul apartament.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), adoptat prin Legea nr. 169/2026, a intrat în vigoare la 25 august 2026 și abrogat Legea nr. 50/1991. Printre modificările importante se găsește articolul 294, care permite închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor din locuințe colective prin procedura simplificată a notificării.
Regulile noi vizează intervenții asupra construcțiilor existente situate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Pentru clădirile și zonele protejate, regimul juridic trebuie verificat separat. Totuși, procedura simplificată nu scutește proprietarii de obligația de a respecta condițiile stabilite de legislație.
Notificarea nu reprezintă un simplu telefon dat la primărie sau o înștiințare trimisă după montarea geamurilor. Conform articolului 295 din CATUC, proprietarul trebuie să depună înainte de începerea lucrărilor formularul de notificare împreună cu un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiștii competenți. Procedura presupune și achitarea taxelor prevăzute de lege.
Primăria are dreptul de a solicita clarificări, documente sau avize suplimentare. De asemenea, poate comunica faptul că lucrarea necesită autorizație de construire ori poate respinge notificarea dacă proiectul nu respectă condițiile legale. Există un termen limită prevăzut: aprobarea tacită intervine după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării, iar în această ipoteză lucrările pot începe după încă 15 zile calendaristice.
Dacă sunt cerute completări ori alte formalități, toate condițiile aplicabile trebuie îndeplinite integral. Semnătura administratorului de bloc, singură, nu le înlocuiește.
🏠 Unirea balconului cu sufrageria implică transformări structurale
Închiderea balconului presupune amenajarea limitei sale exterioare. Unirea însă, ca intervenție asupra zidăriei interioare, transformă o simplă renovare într-o modificare structurală ce necesită expertize și autorizații de construire complete pentru a evita amenzile usturătoare sau blocajul definitiv al unei viitoare vânzări.
Cuvântul esențial din noua reglementare este „unitar”. Procedura simplificată nu permite transformarea fiecărui balcon după preferința proprietarului, fără legătură cu aspectul clădirii. Modificarea fațadei unui bloc se face unitară pe întreg condominiul, pe baza unei documentații tehnice elaborate de arhitecți cu drept de semnătură.
Proiectul trebuie să lămurească soluția de închidere, aspectul, materialele și eventualele restricții locale. Faptul că mai mulți vecini și-au închis deja balcoanele nu dovedește că acele intervenții au fost legale. Pentru modificările constructive vizate de articolul 39 din Legea nr. 196/2018 sunt necesare acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației și acordul tuturor proprietarilor direct afectați.
Aceste acorduri trebuie corelate cu procedura de autorizare sau notificare aplicabilă lucrării. În practică, acest lucru complică considerabil procesul și crește riscul neconformității.
⚖️ Penalizări severe și impactul asupra pieței imobiliare
Sancțiunile fiscale introduse de CATUC se răsfrâng nu doar asupra suprafeței balconului, ci asupra întregii locuințe înregistrate la Direcția de Impozite și Taxe Locale. Majorarea cu 100% a impozitului poate ajunge la sume considerabile, mai ales în orașele mari unde valorile impozabile sunt relativ ridicate.
Proprietarii care intenționează să vinde sau să închirieze locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei dacă nu posedă certificatul energetic obligatoriu. Reglementările recente pun accent pe transparență și legalitate, iar absența actelor necesare poate complica tranzacțiile imobiliare.
⚖️ Impactul acestor reguli noi se resimte și în comunitățile din județul Maramureș, unde numeroase blocuri construită în perioada comunistă prezintă balcoane inchise ad-hoc. Primăriile din Baia Mare, Sighet, Viseu și Borșa vor trebui să implementeze procedurile nou prevăzute de CATUC.
Pentru cetățeni, situația creează un scenariu dificil: fie își regularizează balcoanele conform regulilor noi, incurzând costuri de proiectare și autorizație, fie acceptă dublarea impozitului anual. Multe familii cu venituri medii nu pot absorbi aceste cheltuieli suplimentare.
🔍 Ce urmează: vom monitoriza modul în care primăriile din Maramureș implementează noul CATUC și vom reveni cu detalii despre procedurile locale de notificare pentru închiderea balcoanelor. Proprietarii de apartamente din județ sunt sfătuiți să consulte specialitatea înainte de a decide orice intervenție asupra imobilului.
